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    L'EDIFICABILITÀ DI FATTO RILEVA ANCHE NELLE AREE AGRICOLE

    È possibile valorizzare la appetibile ubicazione e il contesto nel quale il terreno da indennizzare è inseito (in prossimità di infrastrutture, presenza di opere di urbanizzazione e il collegamento con i centri urbani, ecc.). Si tratta degli indici tipici della cosiddetta edificabilità di fatto, la quale, lungi dall'integrare un criterio valutativo vietato dalla legge, concorre a determinare l'effettivo valore di mercato del bene secondo un criterio di concretezza. Se è vero che il D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, comma 5, espressamente prevedeva (in un contesto normativo nel quale i criteri di stima erano diversi a seconda della natura del bene, edificabile o agricolo) l'edificabilità di fatto per la valutazione delle sole aree edificabili, è anche vero che sarebbe irragionevole escluderla del tutto in relazione alle aree urbanisticamente non edificabili, ponendosi per entrambe le tipologie di suoli l'esigenza che l'indennità si ponga "in rapporto ragionevole con il valore del bene" (Corte Cost. n. 181 del 2011, p. 64). È infatti necessario, ai fini indennitari, tenere conto delle possibili utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria, sempre che siano assentite dalla normativa vigente.

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