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    LOMBARDIA: LE ZONE F VALGONO PIÙ DI QUELLE AGRICOLE, MA MOLTO MENO DI QUELLE RESIDENZIALI

    Nell'ambito della Regione Lombardia, la L.R. n. 3 del 2009, disponendo all'art. 17 che "ai soli fini dell'applicazione del titolo 2, capo 6, sezione 3, del TUE, tutte le aree oggetto della pianificazione comunale si considerano legalmente edificabili, (...) anche se destinate a servizi, fatta eccezione per le aree ubicate in ambiti che il piano individua come destinati all'agricoltura, di pregio ambientale o non soggetti a trasformazione urbanistica", sancisce l'irrilevanza a fini indennitari dei vincoli conformativi connessi alle previsioni del piano regolatore relative ad aree suscettibili di trasformazione, trasferendo, in pratica, la valutazione sull'edificabilità di fatto, in ordine alla quale l'art. 18, comma 1, precisa che i relativi caratteri vanno ritenuti sussistenti "se, nell'ambito territoriale in cui l'area stessa è inserita, sono già presenti, o comunque in fase di realizzazione, una o più delle opere di urbanizzazione primaria richieste dalla legge". Per effetto di tale disciplina, il valore di mercato da assumere come riferimento ai fini della liquidazione dell'indennità per l'espropriazione dei fondi inclusi nelle predette aree va determinato sulla base di una valutazione delle concrete possibilità di sfruttamento del suolo a fini edilizi, desumibili in via principale dall'esistenza di opere di urbanizzazione primaria, ed in ogni caso dalle caratteristiche già enucleate dalla giurisprudenza, quali l'ubicazione, la morfologia, l'accessibilità, lo sviluppo edilizio già in atto nella zona ed il rapporto con aree limitrofe, nonché l'esistenza e l'utilizzabilità di impianti di servizi pubblici essenziali ed infrastrutture necessarie alla vita di una comunità sociale. Il risultato è il riconoscimento alle aree destinate a servizi di un valore di mercato che, pur essendo superiore a quello dei suoli aventi destinazione agricola, risulta comunque ampiamente inferiore a quello corrente nel medesimo Comune per le aree residenziali.

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